巴菲特讨厌行政租金但喜欢另一种赚钱的房产投资

关键点

．这种房地产公司入股信托受惠于既定的的产品。

．该股向入股偿还债务了市场需求上压倒性手续费。

．它却是也以折扣价定价。

穆尔格林哈撒韦的行政总裁兼董事长芒格，可以说道是历史上最赞美入股者。尽管多年来他为慈善事业做出了可观贡献，但芒格目同一时间转给1260亿美元的净资产，使他带入世界上第五富有的人。

芒格作为事与愿违入股者，更大程度上避免大于他的专业知识或潜能仅限于外入股。这就解释了为什么芒格在他的整个入股多才多艺之中都避免出售出租发展商。

然而，芒格并没有根本原因入股房地产公司。让我们来看看这位传奇入股者为何将房地产公司入股信托（REIT）STORE Capital打造为穆尔格林哈撒韦3510亿美元入股重新组合之中唯一的REIT。

事与愿违的的产品

喜欢STORE Capital的第一个吸引人特性是一些公司入股重新组合多元化。私立有心学校Spring Education Group是STORE Capital最大的时装店，仅占多总共一些公司年化基本价钱（annualized base rent）（ABR）的3％。总体而言，该一些公司的同一时间10名时装店仅占多总共一些公司ABR的18.4％。这是因为STORE Capital的房地产公司入股重新组合都有据统计2,900不远处房地产公司，特有种在除阿拉斯加外的美国所有州份。

STORE Capital对入股来说道是个好兆头的第二个特性是，的产品是公认输家。房地产公司入股信托基金从一些公司客户那里出售单时装店发展商，并将其出租给这些客户。对于STORE Capital的时装店来说道，这是一个强大可选择，可以从他们的房地产公司之中赢得股权来使它来工业发展他们金融业务。

作为赢得这种诱人可选择的交换条件，时装店同意在13.4年的加权平均租赁月内偿还债务与发展商无关的所有效率。STORE Capital还从租赁期收取铜奖价钱下降，这透过了稳定且急剧下降的价钱总收入是从，通常跟上财政赤字的步伐。

因此，自2014年IPO以来，STORE Capital的铜奖经调整运营资金不足（AFFO）的每股下降5.5％。STORE Capital包括107亿美元房地产公司入股重新组合，相对潜在市场需求实用价值3.9万亿美元而言，一些公司包括能够自由空间继续下降。

令人眼光可贵手续费下降日志

芒格喜欢STORE Capital的另一工作效率，是它的手续费率有5％，是标准雷利500指总共1.4％手续费率的四倍。从房地产公司入股信托基金赢得的手续费，为穆尔格林哈撒韦一些公司透过了非常多资金不足，可以地面部队到其他股票之中。自IPO以来，STORE Capital的手续费却是下半年维持接据统计6.2％的年下降率。

这是因为该股有74％的账面比例，使它必须保留扩充一些公司房地产公司入股重新组合所需的资本，并随着时间推移推广每股AFFO走得非常高。

股票价格便宜

不可缺少的是，STORE Capital却是以其质量而言，该股估值适之中。

REIT的预料价格与每股AFFO比例为14。对于具有之中位及高单位总共的铜奖AFFO每股下降同一时间景的股票而言，这并不是一个武断估值。该股无论如何12个月的手续费现金流为4.9％，也略高于一些公司4.3％现金流的之可有。鉴于STORE Capital的基本面看来移去，该股却是为将会恒指上涨做好了将要。这也是为什么我认为STORE Capital是本月很多人出售的模范房地产公司入股信托基金。

是从:工商界